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LA VACANCIA: EL RIESGO QUE PUEDE CAMBIAR UNA INVERSIÓN

 

Cuando se analiza una inversión inmobiliaria es habitual centrar la atención en el precio de compra, el alquiler esperado o la financiación. Sin embargo, existe una variable que puede alterar de forma significativa los resultados: la vacancia, es decir, el tiempo durante el cual el inmueble permanece sin inquilino.

 

La vacancia puede aumentar por múltiples motivos: cambios de inquilino, periodos de comercialización más largos de lo previsto, pequeñas reformas, impagos, cambios en la demanda de la zona o simplemente una desaceleración del mercado del alquiler.

Aunque cada situación es diferente, todas tienen algo en común: el inmueble permanece vacío más tiempo del previsto y la rentabilidad comienza a deteriorarse.

 

Para comprobar su impacto hemos analizado una misma operación manteniendo constantes todos los parámetros:

• Precio de compra.
• Financiación.
• Gastos.
• Impuestos.
• Importe del alquiler
•  

La única diferencia es la tasa de vacancia.

 

                Indicador                Vacancia 8%                    Vacancia 20%

                DSCR                        1,23                                    1,03

                TIR                            6,21 %                                5,08 %

                Cash Flow                3.195 €                                387 €

 

Los resultados hablan por sí solos.

 

Con una vacancia del 8%, la operación genera un flujo de caja razonable y mantiene una cobertura adecuada de la deuda.

Al aumentar la vacancia al 20%, el flujo de caja prácticamente desaparece, la rentabilidad se reduce y la cobertura de la deuda se aproxima al límite mínimo aceptable.

 

Lo más interesante es que no ha cambiado ni el precio de compra, ni el préstamo, ni los gastos. Únicamente ha cambiado el nivel de ocupación del inmueble.

 

Por este motivo, el análisis de una inversión no debería limitarse a calcular la rentabilidad en un escenario ideal. Es fundamental comprobar cómo responden los resultados cuando se introducen situaciones menos favorables.

 

Porque una inversión no se evalúa únicamente por lo que gana cuando todo sale bien.

También por cómo resiste cuando las condiciones dejan de ser perfectas.

 

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